Qué es
Es el trámite mediante el cual el propietario de un predio declara ante notario, mediante escritura pública, que ha construido una edificación (vivienda, local comercial, bodega, entre otros) sobre el lote, incorporando así la construcción a la escritura del inmueble. Esto actualiza el área construida registrada legalmente y sirve de base para la actualización catastral y el cobro correcto del impuesto predial sobre el bien ya edificado.
¿Quién lo necesita?
Propietarios que construyeron sobre un lote y quieren que la edificación quede formalmente incorporada a la escritura y al catastro, un paso indispensable antes de vender, hipotecar o transmitir por herencia el inmueble ya construido.
Requisitos
- Licencia de construcción y planos aprobados, o acto de reconocimiento de construcción existente cuando no se cuenta con licencia previa.
- Certificado de tradición y libertad del lote sobre el cual se construyó.
- Certificado catastral actualizado del predio.
Pasos
- Se obtiene la licencia de construcción, o el acto de reconocimiento, ante la curaduría urbana o la autoridad municipal competente.
- Se presenta la documentación completa en la notaría escogida.
- Firma de la escritura pública de declaración de construcción por el propietario del inmueble.
- Registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y posterior actualización catastral del predio.
Costos aproximados
Se liquidan derechos notariales según la tabla oficial en UVT sobre el valor de la construcción declarada, valor que normalmente se sustenta con un avalúo o con el certificado catastral actualizado.
Errores comunes que se deben evitar
Un error común es construir sin licencia y postergar indefinidamente la regularización, lo que puede acarrear sanciones urbanísticas municipales. También es importante no confundir la declaración de construcción con la simple actualización del impuesto predial, ya que son trámites distintos aunque relacionados.
Consejo práctico
Si construyó hace varios años sin licencia, no espere a que surja una venta urgente para regularizar la situación; inicie el trámite de reconocimiento con tiempo, ya que puede tomar varias semanas reunir los documentos y obtener la aprobación de la curaduría o autoridad municipal.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si construí sin licencia?
Existen procesos de “reconocimiento de construcción” para regularizar edificaciones existentes, aunque pueden implicar el pago de sanciones urbanísticas según las normas del municipio donde se ubique el predio.
¿Es obligatorio declarar la construcción de inmediato?
No es obligatorio hacerlo de forma inmediata, pero es necesario para vender, hipotecar formalmente el inmueble construido, o pagar el valor correcto del impuesto predial correspondiente.
¿La declaración de construcción tiene algún costo adicional en el catastro?
Generalmente la actualización catastral posterior no tiene un costo adicional relevante, aunque puede implicar un ajuste en el valor del avalúo catastral y, por lo tanto, en el impuesto predial futuro.
¿Puedo vender un inmueble construido sin haber declarado la construcción?
Es posible, pero no recomendable, ya que el comprador y su banco (si financia la compra) normalmente exigirán que la escritura refleje la construcción realmente existente en el predio.