Qué es
Es el documento que regula el régimen de propiedad horizontal de un edificio o conjunto residencial, comercial o mixto, estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las áreas privadas y comunes, los coeficientes de copropiedad, y las normas de convivencia y administración. Debe elevarse a escritura pública y registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el edificio o conjunto quede legalmente constituido bajo el régimen de la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia.
¿Quién lo necesita?
Constructoras que desarrollan proyectos de vivienda, comercio u oficinas en edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal, y copropietarios que necesiten reformar el reglamento existente en asamblea general.
Requisitos
- Licencia de construcción y planos aprobados por la curaduría urbana correspondiente.
- Certificado de tradición y libertad del predio sobre el cual se construye.
- Reglamento elaborado por arquitecto y abogado, con la definición precisa de los coeficientes de copropiedad de cada unidad.
Pasos
- Se elabora el proyecto de reglamento, definiendo bienes privados, bienes comunes y los coeficientes de copropiedad de cada unidad.
- Se presenta la documentación en la notaría, junto con la licencia de construcción vigente.
- Firma de la escritura pública de constitución de propiedad horizontal por el titular del proyecto.
- Registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, quedando abierto un folio de matrícula inmobiliaria independiente por cada unidad privada del edificio o conjunto.
Costos aproximados
Se liquidan derechos notariales según la tabla oficial en UVT sobre el valor total del proyecto o del avalúo catastral del predio, siendo uno de los actos notariales de mayor costo por la extensión y complejidad del documento.
Errores comunes que se deben evitar
Un error frecuente es definir de forma imprecisa los coeficientes de copropiedad o los bienes comunes, lo que genera conflictos futuros entre los propietarios. También es importante no descuidar la actualización del reglamento cuando se realizan modificaciones estructurales significativas al edificio o conjunto.
Consejo práctico
Antes de comprar una unidad en un edificio o conjunto, pida ver el reglamento de propiedad horizontal completo, no solo un resumen; allí encontrará detalles importantes sobre restricciones de uso, cuotas de administración y reglas de convivencia que pueden afectar su decisión de compra.
Preguntas frecuentes
¿Se puede modificar el reglamento después de constituido?
Sí, mediante escritura de reforma aprobada por la asamblea de copropietarios, según el porcentaje de votos que exija la ley o el propio reglamento inicial.
¿Quién administra el edificio mientras se vende todo el proyecto?
La constructora suele actuar como administradora provisional hasta que se conforme legalmente la asamblea de propietarios, una vez vendido un porcentaje significativo de las unidades.
¿Todos los edificios en Colombia deben tener reglamento de propiedad horizontal?
Sí, cualquier edificio o conjunto donde existan bienes privados y bienes comunes compartidos entre varios propietarios debe constituirse formalmente bajo este régimen.
¿Quién debe pagar los costos de la escritura del reglamento, la constructora o los futuros propietarios?
Generalmente los asume la constructora como parte de los costos del proyecto, ya que el reglamento se constituye antes o durante la venta de las unidades individuales.