Qué es
Es una modalidad de compraventa en la que el propietario transfiere la “nuda propiedad” (el dominio del bien) a un comprador, pero se reserva el “usufructo”, es decir, el derecho a seguir usando y disfrutando el inmueble, viviendo en él, arrendándolo y percibiendo sus rentas, durante su vida o por el tiempo que se pacte. Es una figura utilizada frecuentemente por personas mayores que buscan obtener liquidez mediante la venta de su vivienda, sin tener que desocuparla ni renunciar a su derecho de habitarla.
¿Quién lo necesita?
Personas mayores que buscan ingresos por la venta de su vivienda sin perder el derecho a seguir viviendo en ella, e inversionistas interesados en adquirir inmuebles a un precio menor al comercial pleno, a cambio de esperar la consolidación total de la propiedad en el futuro.
Requisitos
- Certificado de tradición y libertad del inmueble.
- Cédulas del comprador (nudo propietario) y del vendedor (usufructuario).
- Acuerdo claro sobre la duración del usufructo, ya sea vitalicio o por un plazo determinado, y sobre el precio de la negociación.
Pasos
- Las partes acuerdan el precio de la nuda propiedad y las condiciones del usufructo que se reserva el vendedor.
- Se redacta la minuta, describiendo con precisión la separación entre la nuda propiedad transferida y el usufructo reservado.
- Firma de la escritura pública ante notario.
- Registro de la escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, quedando anotados ambos derechos de forma independiente en el folio de matrícula.
Costos aproximados
Se liquidan derechos notariales sobre el valor del negocio según la tabla oficial en UVT; el valor de la nuda propiedad suele calcularse con un descuento frente al valor comercial pleno del inmueble, dado que el comprador no puede usarlo de inmediato.
Errores comunes que se deben evitar
Un error frecuente es no definir con claridad en la escritura las obligaciones de mantenimiento y pago de impuestos durante la vigencia del usufructo, lo que puede generar conflictos entre nudo propietario y usufructuario. También conviene no omitir el estudio de títulos antes de comprar nuda propiedad, dado que se trata de una inversión de largo plazo.
Consejo práctico
Si es adulto mayor y está pensando en esta figura para obtener liquidez, compare siempre el valor ofrecido por la nuda propiedad frente al valor comercial pleno del inmueble y, de ser posible, hágase acompañar de un familiar de confianza o un abogado independiente antes de firmar, dado que el precio ofrecido varía mucho entre compradores.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el usufructo si el usufructuario fallece?
Si es vitalicio, se extingue automáticamente y el nudo propietario consolida el dominio pleno del inmueble sin necesidad de trámites adicionales de sucesión sobre ese derecho.
¿El usufructuario puede arrendar el inmueble?
Sí, mientras conserve el usufructo tiene derecho a usarlo y a percibir sus frutos, incluyendo las rentas de arrendamiento que este genere.
¿El nudo propietario puede vender su derecho antes de que termine el usufructo?
Sí, puede vender la nuda propiedad a un tercero, quien adquiere el bien con la misma limitación del usufructo vigente hasta que este se extinga.
¿Quién paga el impuesto predial durante el usufructo, el nudo propietario o el usufructuario?
Generalmente lo asume el usufructuario, ya que es quien usa y disfruta el bien, aunque las partes pueden pactar algo distinto en la escritura.