Qué es
Es el acto notarial mediante el cual una persona (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de un bien y otra (comprador) se obliga a pagar un precio determinado por él. Cuando el objeto del contrato es un inmueble, la ley colombiana exige que la operación se formalice mediante escritura pública ante notario, para que tenga plena validez y pueda registrarse posteriormente ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, momento en el cual se perfecciona realmente la transferencia de dominio.
¿Quién lo necesita?
Cualquier persona natural o jurídica que compre o venda un inmueble, vehículo u otro bien cuya transferencia exija escritura pública según la legislación colombiana, incluyendo compradores de vivienda nueva o usada, constructoras, e inversionistas inmobiliarios.
Requisitos
- Cédulas de ciudadanía de comprador y vendedor.
- Certificado de tradición y libertad reciente del inmueble.
- Paz y salvo de impuesto predial y de administración, si aplica (conjuntos residenciales o edificios).
- Certificado de existencia y representación legal, si alguna de las partes es una persona jurídica.
- Minuta o proyecto de escritura con las condiciones completas del negocio.
- Comprobante de pago del impuesto de registro y de la retención en la fuente, cuando corresponda.
Pasos
- Elaborar la minuta con las condiciones del negocio: precio, forma de pago, descripción del bien y demás cláusulas acordadas.
- Presentar la minuta y la documentación completa en la notaría escogida por las partes.
- El notario revisa la documentación, verifica la capacidad legal de las partes y redacta la escritura pública definitiva.
- Firma de la escritura por comprador y vendedor ante el notario.
- Pago de los derechos notariales, la retención en la fuente y el impuesto de registro correspondiente.
- Registro de la escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, paso indispensable para que el comprador quede como propietario legal del inmueble.
Costos aproximados
Los derechos notariales se calculan según una tabla oficial basada en el valor del acto, expresada en UVT, de manera que a mayor valor del inmueble corresponde una mayor tarifa. Adicionalmente, se debe pagar el impuesto de registro departamental (usualmente entre 0.5% y 1% del valor del inmueble) y, en algunos casos, retención en la fuente. Es clave solicitar la liquidación exacta directamente en la notaría antes de la firma, ya que estos valores cambian anualmente.
Errores comunes que se deben evitar
Un error grave es creer que la propiedad se transfiere con la sola firma de la escritura en notaría; en realidad, solo se transfiere legalmente cuando la escritura queda registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. También es común no verificar previamente si el inmueble tiene deudas de administración o impuesto predial pendientes, que pueden convertirse en un problema para el nuevo propietario.
Consejo práctico
No entregue la totalidad del dinero de la compra antes de verificar que la escritura quedó correctamente registrada; muchos fraudes ocurren precisamente en el lapso entre la firma en notaría y el registro definitivo ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer la escritura sin abogado?
Sí, el notario puede orientar el proceso, aunque contar con un abogado ayuda a revisar cláusulas, riesgos y a proteger mejor los intereses de cada parte.
¿Cuándo queda uno como dueño legal del inmueble?
Solo cuando la escritura se registra ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; firmarla en notaría no es suficiente por sí solo.
¿Qué pasa si el vendedor tiene deudas y el inmueble es embargado antes del registro?
Por eso es tan importante registrar la escritura lo antes posible tras la firma, ya que mientras no se registre, el inmueble sigue legalmente a nombre del vendedor y podría verse afectado por sus deudas.
¿Puedo elegir cualquier notaría del país para hacer la escritura, o debe ser una específica?
Las partes pueden elegir libremente la notaría de su preferencia, sin importar en qué ciudad o municipio se encuentre ubicado el inmueble objeto del negocio.