Qué es
Es un contrato preliminar mediante el cual dos partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato de compraventa definitivo, es decir, la escritura pública, fijando desde ya el precio, el plazo, las condiciones de pago y las obligaciones de cada parte. Es una figura muy utilizada en la compra de vivienda, especialmente en negocios sobre planos, mientras se completan trámites como la aprobación de un crédito hipotecario, la liberación de una hipoteca anterior sobre el inmueble, o el estudio de títulos correspondiente. Aunque no transfiere la propiedad, la promesa de compraventa bien redactada genera obligaciones exigibles legalmente para ambas partes.
¿Quién lo necesita?
Compradores y vendedores de inmuebles que necesitan tiempo antes de firmar la escritura definitiva, por ejemplo mientras se aprueba un crédito hipotecario, se libera una hipoteca anterior, se construye el inmueble o se reúne la documentación completa para la escritura.
Requisitos
- Identificación de ambas partes (cédula de ciudadanía o certificado de existencia y representación legal si es persona jurídica).
- Descripción completa del inmueble: matrícula inmobiliaria, dirección, área y linderos.
- Acuerdo claro sobre precio, forma de pago, plazo para la escritura definitiva, y arras si las partes deciden pactarlas.
- Certificado de tradición y libertad reciente, para verificar la situación del inmueble antes de comprometerse.
Pasos
- Las partes acuerdan verbalmente o por escrito las condiciones generales del negocio.
- Se redacta el documento de promesa, que debe cumplir los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 para que tenga plena validez (constar por escrito, contener un plazo o condición, y estar determinado el contrato futuro).
- Firma de ambas partes, generalmente con autenticación de firmas ante notario para dar mayor seguridad al documento.
- Se cumple el plazo pactado, y las partes proceden a la firma de la escritura pública de compraventa definitiva.
Costos aproximados
Al no ser escritura pública, el costo principal es la autenticación de firmas ante notario, que tiene una tarifa fija baja según la tabla oficial en UVT, más los honorarios del abogado si este redacta o revisa el documento.
Errores comunes que se deben evitar
Un error frecuente es no incluir cláusulas claras sobre qué sucede si una de las partes incumple (pérdida de arras, indemnización, plazo de gracia), lo que genera disputas difíciles de resolver después. También es común no verificar el certificado de tradición antes de firmar la promesa, comprometiéndose sobre un inmueble con problemas legales no detectados.
Consejo práctico
Pacte siempre arras claras y proporcionales al valor del negocio, y defina expresamente en el documento si son arras de retracto (permiten arrepentirse perdiendo lo entregado) o arras confirmatorias (refuerzan el cumplimiento); esta distinción cambia por completo las consecuencias de un eventual incumplimiento.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa es lo mismo que la escritura?
No. La promesa es un compromiso previo entre las partes; la escritura pública es el acto que efectivamente transfiere la propiedad del inmueble.
¿Qué pasa si una parte incumple la promesa?
Según lo pactado en el documento, puede haber pérdida de las arras entregadas, indemnización de perjuicios, o un proceso judicial de cumplimiento forzoso del contrato.
¿Es necesario registrar la promesa de compraventa?
No, la promesa no se registra ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; solo la escritura pública definitiva de compraventa se registra para transferir la propiedad.
¿Puedo firmar varias promesas sobre el mismo inmueble con distintos compradores?
No debería hacerse, ya que genera responsabilidad civil e incluso puede configurar fraude; una vez comprometido el inmueble en una promesa vigente, no debe ofrecerse simultáneamente a otro comprador.